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搞清楚总图,项目可成功70%!

总图决定了整体开发逻辑和运营思路。


定性之言

若项目研发阶段决定了项目总货值的90%,那么总图阶段就已决定了总货值的80%。
若项目研发阶段已将成本控制了70%,那么总图阶段就已将成本控制了50%。
总图决定了景观的构架与格局。
总图决定了物业管理成本的基础。
总图决定了整体开发逻辑和运营思路。


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总平面作为在一般文本布置中的首要图纸,占据着设计的重要部分。在做设计的前期也会花费大量时间设计我们的总平面,总平面的重要性不言而喻。总图是一门综合性很强,涉及面很广,政策性很强,各专业集合的,综合性很强的、艺术与技术完美结合的学科。

总图的重要性不单单的体现在图上,除了让它准确的传达设计信息,出图的时候该怎么样来表达才能让自己的总图更加出彩呢?怎么样才能让作为门面的总图吸引住观者的眼球呢?


总图设计要同时满足主体工艺流程、满足开发者要求的用地指标及建筑容积率、满足国家、地方、行业等各种规范规定、城市道路交通规则、还要管线道路短捷、交通出行便利、人车分流合理、消防安全可靠、环保绿化美观、舒适健康宜人、居住功能齐全、工程经济合理等。


总图设计包括总体设计、场地设计、总图与运输设计、总平面设计、室外工程设计、小市政设计、场地景观环境设计等。


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拿地决定了项目生死存亡,建筑总图决定了项目成本的80%以上,施工图设计完毕基本上项目80%~90%的成本已经确定,到最后的施工阶段,设计变更及工程洽商的建安成本变动都可以控制在3%以内甚至更低,所以建筑总图的排布对建设项目的成本控制意义重大。


01.

建筑总图体现了开发商的运营思路


建筑总图定位体现了地产营销思维和设计研发思维,是地产销售和设计创意博弈的产物。地产营销最接近市场前端,具有敏锐的市场嗅觉,而设计产品要有一定的产品前瞻性和艺术性,营销思维和设计思维的平衡是一个总图该有品质。


设计研发部门和成本部门的碰撞,又造成了设计研发要在成本的基本框架中工作,即设计要做到成本适配而不是超配或减配造成项目运营困难,成本永远是总图设计的紧箍咒。


财务的思路、客服物业及工程开发的思路都会在总图中体现出来,财务税筹要求、客服管理、工程进度要求都要与设计思路碰撞,影响着总图的建筑布局。


政府相关部门的政策、制度、法律法规也会制约建筑总图布局,体现着政府和开发商在利益方面的博弈。


作为项目最基础、最根本的架构,建筑总图无一不体现着大局观、运营观、统筹观,以及商人最核心的利益和风险观念。建筑总图要确保货值最大化、销售无压力,也要平衡利润和风险,这是最基本的操盘要求。


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02.


总图要体现项目资源最大化


项目资源:分外部资源和内部资源。


外部资源:外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量,需要深挖外部资源带来产品溢价。


内部资源:可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源,此部分资源也要实现资源利用最大化,产生最大化的产品溢价。


当项目外部资源不具备较强的溢价空间,那么内部资源需要充分挖掘以实现更大的溢价空间。


通过组团内部的景观资源打造,可以提升项目的产品溢价,提升总货值,这在南方地区较为常用,主要是因为南方温度适宜植物生长,可以形成良好的景观效果,所以南方对高层建筑中心景观的规划打造,业主容易接受。由于北方地区气候的影响,这种规划布局有一定的风险性。

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景观总图设计最难的是竖向设计,竖向设计的关键点:


01.

确定对外交通节点

竖向调取周边市政道路道路标高,确定地块范围线对外交通的标高。


02.
确定内部道路闭环的竖向


其中地产项目与公园项目的竖向设计区别在哪里呢?


地产项目:确定好地块交通几个重要的竖向点,根据建筑一层的市内标高,可以确定建筑室外的标高,一般比室外低10到15公分,最高不宜超过45公分,结合室外排水坡度以及通过市政道路确定的交通标高,可以确定整个道路闭环的标高。串联在道路中的广场,休憩空间,就可以推算出来,排水坡度在0.3%到3%之间,建议广场做到0.5%,停车场坡度不宜超过3%,车行道路纵坡不宜超过8%,人站立行走纵坡不宜超过10%。


公园项目:也是基于周边市政道路标高确定地块内部交通对外的标高点,不过一般公园更多的是对现有地形做加减法,考虑的更为复杂,不过仍然是从内部交通竖向着手,确定主路、游道的竖向,然后来确定串联其中的节点竖向,务必结合原有地形地貌,实现土方平衡。


03.

确定绿化坡度


超过1:2的边坡,没法种植乔木,需要借助设置挡墙或者护坡来实现,一般来说1:3能形成比较好的绿地坡地,能营造丰富的绿地空间。绿地地形的塑造,一般要饱满,中间高,四周低,要分主峰次峰,峰顶不要都在同一平面上,主峰一到两个即可。


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04.

竖向设计策略


1、合理利用好场地高差,利用原始高差整体布局;

2、主要台阶标高确定的适当及小区主干道方案的好坏,是控制工程总造价的关键;

3、合理利用错层、架空、下沉地坪、标高错落等布置手法,使建成后的场地接合地形参差有序,高低错落,层次丰富;

4、人行与车行交通的组织设计,立体交通设计;

5、一个平面有无数个竖向设计方案,哪个最合适(最经济不一定最合理)才是最好的竖向设计方案。


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05.

竖向设计手法


1、巧妙处理高差与景观节点的景观跌水墙;

2、利用雨水循环与解决坡度高差问题的跌水池;

3、合理利用高差处理的景观绿化带;

4、合理利用高差处理的踏步与跌水既满足使用需求又是景观亮点;

5、景观设计与实际功能的完美结合;

6、处于景观节点的景观亭同时也是观景效果极好的风景平台与休息平台。


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06.

竖向设计可控制因素


1、制定利用与改造地形的方案,合理选择,设计场地的地面形式,依据不同的自然地形坡度。

2、确定场地坡度,控制点高程,地面形式。

3、制定合理利用,储存和收集雨水的方案,在干旱,贫水地区,应做到使雨水就地渗入地下,或使雨水便于储存和使用。

4、合理排除地面和路面雨水的方案,在降雨量大洪涝多发区,为减少排放至市政管网及江河湖海的雨水量,可考虑雨水就地收集与利用,有利于排洪调蓄。

5、合理组织场地的土石方工程和防护工程。

6、结合道路设计和景观设计,提出合理的竖向设计条件与要求。

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1、尽量减少地形起伏,降低车库荷载;如山地建筑,可利用山地高差做景观造型。


2、景观做法应选用成熟、成本可控的,比如据不同位置合理确定石材厚度,一般情况下主要部位石材选择:

(1)压顶50m厚;

(2)非行车道地面20mm厚(荔枝面采用30mm厚);

(3)行车道地面30-50mm厚;

(4)立面20mm厚;

(5)楼梯、台阶踢面20mm、踏面20-30mm厚。


3、软硬景比例控制,控制水景面积,在北方地区不适合做大面积的水景甚至不做水景。


4、选择可替代的产品,降低成本。比如PC砖替代石材,比如GRC构件代替假石等等。


5、降低景观挡墙的长度,优化挡墙的数量,最好以景观手法处理挡土墙,比如地形变化。


6、小品、围墙、照明系统、游乐设施,可采用成熟可靠、成本可控的做法、配置,减少成本超配。

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01.

道路与绿地


道路用粒径1至3公分的黑色碎石压实,如果仅仅通过小轿车,则总厚度大约28公分即可。边界设钢板导水槽,分段加钢板小桥,植草带过度到水沟,按旱湿生境,种植部分宿根草本花卉,空档处渐渐被野生草本填满,通过人工干预,去除一些不协调的品种,让地被自然融合在一起,形成带有野趣的花带,再远处是自然林地。这样的景观,既精致美观,又有野趣,且易管理。


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02.

绿地与户外休闲


户外公共休闲绿地景观设计应当结合当地的历史文化特色,提取出当地传统文化中最具代表和特色性的内容,融入到现代城市环境艺术中,形成一种传承历史、独具风格的特色景观。


另外,植物配置方面,应当尽量以乡土植物为主,增加植物适应性和成活率,体现当地植物风貌。最后,景观材料也应以当地材料为主,可以节约运输成本,提高场所熟悉感。通过传统文化的提取、乡土植物的配置、本土材料的运用这三个方面,在现代化城市公共休闲绿地中积极融入地方特色元素,打造出具备高度认同感、凝聚力的当地城市风貌景观。


户外公共休闲绿地是城市中的重要公共休闲空间,通过合理布局城市街头公共休闲绿地,设计多元化社会交往空间,采用生态化景观设计手段,融入地域性特色文化元素,优化街头公共休闲绿地系统,为市民提供舒适、便捷、美观、生态的景观绿地,提高市民生活幸福感,提升城市生态环境质量。

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03.

大区景观植物配置


1、通过乔木、灌木、地被等多种形式的植物搭配打造高低错落、具有跌宕起伏韵味的植物景观。大型乔木树形高大,通常可以作为植物景观的主体框架;中小乔木树姿优美,可以用来烘托氛围;花灌木花形、花色娇俏,具有锦上添花的效果;低矮灌木群植可以形成体量大、绿量丰富的效果,适宜作为环境背景或用来遮挡比较生硬的建筑墙角等。


2、住宅区内的植物景观设计应运用多种栽植方式,让景观在统一中富有变化。对植,可以在住宅区的大门入口道路对称栽植成列的香樟、梧桐或是银杏,显得庄重且整齐,在住宅楼前可栽植对称的罗汉松、桂花等;


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04.

高差与水处理


1、 在山坡上的建筑,山体多植树,固土、涵养水源。

2、靠近建筑尽量种植阻燃大树,留出一定防火范围。

3、将山溪引入建筑上层露台,进入户外茶座及烧烤的院落,如果溪水达到饮用水标准,可以直接取水煮茶招待客人。

4、溪水流出,形成瀑布,晚间用灯光强化瀑布景观。

5、天然山石与建筑巧妙咬合,梯级状花坛种植观赏草,软化面积较大的建筑外墙,建筑周边用于泄洪的山沟,种植观赏草。


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05.

景观过渡带的处理


不同景观空间过渡地带是设计的重要部位,有微高差的部分,用钢板围合,调节地形,种植地被,休憩木平台下来的地方,与石板路之间,用灰黑色条石铺贴、过渡,再与黄金麻倒牙及嵌入的草块结合起来,形成精致的小节点。


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06.

室外场地


室外场地分类:集散场地、活动场地、服务场地、展销场地、交通场地、预留发展用地。


1、集散场地:用于人流、车流集散的场地。

作用:引导人流方向、暗示功能分区定位及出入口的方位。


2、活动场地:儿童、老年人、市民室 外活动场地,中小学的体育场地兼做市民活动场地。

作用:暗示功能分区定位及建筑出入口的方位。


3、服务场地:服务场地一般与建筑的后勤服务部分、货物装卸储存部分相对应,如晾晒场地、分捡场地。服务性场地一般布置在建筑物的背面或较隐蔽的位置,一般需要设置单独的出入口及服务性出入口。考虑到烟尘、噪音等因素,对主体建筑及周边环境的不良影响,这类场地常布置在最大风频的下风向并于主体建筑有一定的隔离措施。

作用:暗示分区定位、及服务性出入口的位置。


4、展销场地:主要是一些临时性的室外展览、销售场地,常设置在展览建筑的周边。

作用:暗示功能分区定位及货物、展品出入口的位置。

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5、交通场地:停车场地的位置暗示与车辆的使用有关的功能分区的位置。

交通建筑会设置专用的车辆调度场地及上客、下客区域。调度场地暗示交运车辆的车行流线,从而影响建筑功能分区定位。


6、预留发展用地:预留场地主要考虑未来发展中主体功能空间的扩建,与主体功能空间紧密衔接。

作用:暗示功能分区定位。

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07.

场地的适用坡度考虑因素及场地排水


1、场地地面坡度不应小于0.2%。

2、当自然地形坡度小于5%时,应采用平坡式布置。

3、当地面坡度大于8%时,宜采用台阶式,台阶高宜为1.5-3m,台阶之间应设挡土墙或护坡连接。

4、采用混合式布置时,台阶的划分应与场地功能和使用性质协调。

5、场地地面排水适度,不宜小于0.2%,坡度小于0.2%时,宜采用多坡向或特殊措施排水。

6、室外运动场应有良好的排水条件,全场外侧应设有漏水盖板排水沟。

7、湿陷性黄土地区,采用雨水明沟或路面排水时,纵坡不应小于0.5%。

竖向设计往往需要反复修改、调整,尤其是地形复杂起伏的基地。


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08.

景观系统


1、内部景观:位于建筑控制线内部的景观,对建筑布局产生强烈影响,建筑布局时需要对其避让、环绕,满足观景要求等。

2、中部景观:位于用地红线以内,建筑控制线以外的景观 主要是观景视线要求,影响道路布局间接影响建筑。

3、外部景观:位于建筑控制线以外的景观景视线要求、临近、面向景观 对建筑影响等级低。

优先级:内部景观中部景观外部景观


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09.

场地出入口与城市道路关系


1、与城市道路交接时平面不宜小于75。

2、距相邻城市干道交叉口距离,自然道路交叉口起点不小于70米。

3、基地出入口与城市道路成角度连接时,与城市道路交叉口距离可按当地规划部的规定执行。

4、与人行道线,人行过街天桥,人行地道的最边缘线不应小于5米,若有条件最好30米。

5、距地铁出入口,公共交通站台边缘不应小于15米。


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